Мы работаем с 9:00 до 20:00
В выходные дни по согласованию.
663690; Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск,
ул. Заводская, д. 8, (2- этаж), раб. тел. 8(39169) 2-33-49;
сот. тел. 8-913-558-44-49, e-mail: elfido@inbox.ru
Мастер-класс. Как зарабатывать на недвижимости от 100 000 руб. в месяц и более. Узнать...
В начало Квартиры Дома, коттеджи Строительство Наша команда Услуги Инфо Мастер-класс Координаты

Информация

10.01.2012

Кредитный договор

Механизм ипотечного кредитования — неотъемлемая часть рынка недвижимости. Главными юридическими актами, регламентирующими отношения по ипотеке, является Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1ст.9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Главная ошибка большинства пользователей кредитов в том, что они не имеют четкого представления, по каким причинам кредитор предъявляет претензии о досрочном гашении долга и обратить взыскание на предмет залога (ипотеки).

Помните, чтобы к вам нельзя было предъявить претензии, нужно отлично знать толкование и понимать условия кредитного договора, и, главное, — своевременно гасить кредит.

Заемщики часто совершают большую ошибку: они подписывают кредитный договор, не вчитываясь в его условия. Если вы хотите избежать неприятностей, остановимся на моментах, которые необходимо знать наизусть.

1. Заемщику без уведомления Кредитора запрещено сдавать в аренду предмет ипотеки.

Довольно часто в практике встречаются случаи, когда граждане, приобретая квартиру в ипотеку, намерены сдавать ее по договору коммерческого найма третьим лицам с целью извлечения дохода, в том числе и для того, чтобы покрывать расходы по кредитным выплатам.

Важно сказать, что ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом, обремененным ипотекой.

В соответствии со ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, Закон об ипотеке разрешает сдавать в аренду обремененное ипотекой недвижимое имущество без согласия залогодержателя, но при соблюдении вышеперечисленных условий.

В то же время согласно положениям ст. 40 Закона об ипотеке иные условия могут быть предусмотрены договором об ипотеке. И, как правило, по причинам, указанным выше, банки стараются включить условие о запрете сдавать квартиру внаем в течение всего срока действия договора об ипотеке.

2. За три пропуска ежемесячного платежа по кредиту в течение календарного года, банк вправе обратить взыскание на предмет залога — квартиру купленную в ипотеку.

Данное положение предусмотрено пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Однако суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке).

А также обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Самовольная перепланировка или использование жилого помещения не по назначению может привести к обращению взыскания на заложенное имущество.

Именно такие санкции предусмотрены статьей 35 ФЗ об Ипотеке: при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31)или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

4. Заемщик обязан ежегодно оплачивать страховку ипотечной квартиры и страховку собственной жизни и здоровья. (ст. 31 ФЗ об Ипотеке)

Если договором об ипотеке не установлено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а когда полная стоимость такого имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Таким образом, страхование заложенного имущества является практически обязательным для ипотечных отношений.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни - личное страхование), Законом об ипотеке не установлена.

Кроме того, согласно части 2 статьи 935 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно законодательству Российской Федерации у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки.

5. Заемщик обязан уведомить кредитора о третьих лицах, прописываемых в квартиру, купленную с использованием кредитных средств

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.(ст. 78 Законом об ипотеке)

Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. И хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-нибудь жилого помещения, значения не имеет.

В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи, государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма.

И, к сожалению, это еще не все пункты «типовых» кредитных договоров на которые стоит обратить внимание. Не торопитесь при подписании кредитных договоров, потратьте немного времени и ПРОЧИТАЙТЕ договор, если Вам что-то не понятно, не бойтесь спрашивать! 

Наши партнеры

www.Elfido.ru © 2006-2018 Агентство недвижимости "ЭЛЬФИДО".
Все права защищены.
663690; Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск,
ул. Заводская, д. 8, (2- этаж), раб. тел. 8(39169) 2-33-49;
сот. тел. 8-913-558-44-49, e-mail: elfido@inbox.ru